Attivita Commerciale All'asta In Località Pagliai Dei Combattenti Capojale - 71010 Cagnano Varano (FG) - LOTTO UNICO

Descrizione

🏡 fabbricato commerciale con terreno all'asta a cagnano varano

Nel cuore del Gargano, opportunità immobiliare all'asta: vasta area di 1.982 mq con fabbricato adibito a sala ricevimenti e ampia corte esterna. Un lotto che offre visibilità sulla SP41 e potenzialità d'uso immediata, da valutare però alla luce delle criticità urbanistico‑edilizie segnalate dal CTU.

L'immobile è composto da un unico corpo principale (sedime edificio circa 568 mq) con ampia sala ristorante (dimensioni rilevate 22,75 x 14,64 m), atrio d’ingresso, area bar, ufficio, zona lavaggio e cucina funzionale con accesso esterno. Al piano superiore è presente un appartamento (trilocale di circa 68 mq) realizzato con sopraelevazioni successivi. L'area esterna è in gran parte pavimentata, con vialetto d'ingresso e piazzale antistante ideali per parcheggi temporanei e allestimenti esterni.

Dal punto di vista tecnico e giuridico, il CTU segnala irregolarità edilizie: il fabbricato è risultato abusivo in più parti e il piano primo è già gravato da ordine di demolizione; i costi stimati per demolizione e ripristino sono indicativamente pari a €44.000 netti. Il bene è censito al Catasto Fabbricati (foglio 1, p.lla 1805 sub. 4, cat. D/8) con rendita catastale €5.225,76; APE non disponibile. Il CTU evidenzia anche l'esistenza di servitù di fatto sul vialetto e la presenza di vincoli paesaggistici e ambientali (PPTR, Parco Nazionale del Gargano, SIC) che limitano fortemente eventuali nuove edificazioni senza specifici strumenti urbanistici.

Punti di forza: posizione fronte SP41 con ottima visibilità, ampio lotto quasi 2.000 mq, sedime dell’edificio già attrezzato per attività ristorativa/ricettiva, presenza di aree pavimentate e piazzale. Criticità da considerare: irregolarità edilizie accertate, ordine di demolizione su parti del fabbricato e necessità di interventi (costi stimati), vincoli paesaggistici che limitano possibilità di trasformazione. Il CTU riferisce una valutazione prudenziale del terreno nudo assai contenuta (ordine di poche migliaia di euro) e segnala che la vendita dovrebbe tenere conto dei costi di demolizione e vincoli esistenti; l’integrativa del CTU riporta inoltre una stima di valore d’uso in uno scenario di esercizio per 10 anni, da considerare separatamente.

Contesto e servizi: ubicazione in frazione Capojale (località Pagliai dei Combattenti) nel comune di Cagnano Varano, a breve distanza da Isola Varano e dal Lago di Varano, in un’area di forte richiamo turistico estivo e con accesso diretto dalla strada provinciale SP41. Servizi principali del territorio raggiungibili in auto; la zona è sottoposta a vincoli ambientali e paesaggistici che rendono strategica una verifica preliminare con professionisti e con gli uffici tecnici comunali.

📍 Dettagli principali:
• Tipologia: fabbricato commerciale (sala ricevimenti) + terreno
• Superficie: lotto catastale 1.982 mq (sedime edificio circa 568 mq; appartamento piano primo circa 68 mq)
• Piano: terreno (attività al piano terra); sopraelevazione abitazione piano primo
• Località: Cagnano Varano (FG) – frazione Capojale, strada SP41 (Isola Varano)
• Stato: irregolare/abusivo in più parti; primo piano soggetto a ordine di demolizione (verbali e ingiunzioni a carico di alcune opere)
• Pertinenze: ampia corte/piazzale pavimentato, vialetto di ingresso, aree destinate a giardino/scene fotografiche
• Classe energetica: APE non disponibile / non presente

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