Appartamento All'asta In Via Trieste, 25 - 80036 Palma Campania (NA) - LOTTO UNICO

Descrizione

Appartamento al secondo piano formato da soggiorno, cucina, tre camere da letto e due bagni.. Bene N° 1 - Abitazione sita in Palma Campania (NA) alla Via Trieste, n.25, piano 2°, riportata al N.C.E.U. fg. 21, p.lla 700, sub 9, catg. A/2, classe 3, cons. 6,5 vani, rendita EURO 520,33. Detti immobili insistono al secondo piano di un piccolo fabbricato, costituito da interrato, piano terra, piano primo, piano secondo e piano sottotetto, ed hanno accesso a mezzo di una cassa scale comune, dotata di impianto ascensore. L’unità immobiliare (
Bene N.1) oggetto della presente procedura è riportata in catasto come categoria A/2 classe 3 – Abitazioni di tipo economico (Sono le Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili), ed è costituita - da un ingresso / soggiorno, a cui si accede a mezzo di un portoncino c.d. blindato, con pannelli in legno, dotato di un infisso finestra a doppia anta e di un infisso balcone a singola anta - da una cucina, a cui si accede dal soggiorno, dotata di un infisso balcone a doppia anta - da un corridoio / disimpegno, che si diparte dal soggiorno, su cui si aprono, in senso orario, una camera da letto, un locale bagno, una seconda camera da letto, una terza camera da letto, ed un secondo locale bagno - la prima camera da letto è dotata di un infisso balcone a singola anta - il primo locale bagno è dotato di un infisso balcone a singola anta, di wc, bidet, doccia e lavabo - la seconda camera da letto è dotata di un infisso balcone a doppia anta - la terza camera da letto è dotata di un infisso balcone a doppia anta - il secondo locale bagno è dotato di una finestrina a singola anta, di wc, bidet, vasca da bagno e lavabo. L’appartamento è dotato di due balconi quello sul lato sud si diparte dal salone e si prolunga sulla restante parte del fronte dell’appartamento quello sul lato nord si sviluppa sull’intero fronte dell’appartamento, e su di esso insiste piccolo locale veranda (sprovvista di titolo edilizio). Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 9 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 Gli infissi esterni sono in alluminio effetto legno, con vetro camera e napoletana metallica esterna, con lamelle regolabili, a protezione le porte interne sono in legno. Le pavimentazioni sono uniformi in tutto l’appartamento, in monocottura colore grigio chiaro, poste in opera con fuga a 45° in salone, cucina e disimpegno, ed a 90° nelle camere e nei bagni, con battiscopa abbinato, i bagni hanno con rivestimento abbinato posto pressochè ad altezza porta, la cucina ha rivestimento solo sulla parete cucina, ad altezza pensili. Le pavimentazioni dei balconi sono in monocottura con formato più piccolo. L’appartamento è dotato di due climatizzatori, uno ubicato in soggiorno e l’altro nel disimpegno. Oltre a detti climatizzatori, non vi è impianto di riscaldamento o raffrescamento. Le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati. L’interno versa in buone condizioni manutentive, così come anche l’esterno. Ad un mero esame visivo, detto immobile presenta strutture con telai di pilastri e travi in c.a., con solai laterocementizi. Per una più dettagliata descrizione grafica e fotografica vedi le allegate planimetria di rilievo (vedi All.3.1) e documentazione fotografica (vedi All.3.4). STATO DI OCCUPAZIONE I cespiti risultano occupati “sine titulo” dal figlio dell’esecutato, unitamente alla propria famiglia, che ha consentito l’accesso per le operazioni peritali. Non si è a conoscenza di altri patti in essere afferenti ai cespiti oggetto della procedura. .PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Dal ********** .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni Atti ATTO COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° ************** ********** 15814 4916 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. ********** 21080 15303 Conservatoria RR.II. Caserta -SMCV Presso Data Reg. N° Vol. N° Registrazione ATTO DIVISIONE Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Dal ********** .OMISSIS., nato a NAPOLI (NA) il **********, c.f. Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 10 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 .OMISSIS., Proprietà 1/1 bene personale ************** ********** 18419 2166 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. ********** 30981 24247 Conservatoria RR.II. Caserta -SMCV Registrazione Presso Data Reg. N° Vol. N° Ufficio del Registro di C/mare di Stabia ********** 3426/1V   Per quanto riguarda l immobile oggetto di pignoramento  Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Nel merito di quanto sopra, si precisa che i titolari catastali corrispondono a quelli reali relativamente alla provenienza ventennale, il sottoscritto Esperto ha provveduto a rinvenire il richiamato atto di divisione per notaio ************** del **********, rep.n.18419, racc.n.2166, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Caserta – SMCV il ********** ai nn.30981/24247 (vedi All.2.5), con il quale si attribuiva al sig. .OMISSIS., sopra meglio generalizzato, tra l’altro, il terreno riportato al Foglio 21 del Comune di Palma Campania, p.lle 211, 212, 213, 536 e 537 su cui sono stati realizzati, dall’esecutato, i cespiti oggetto di pignoramento, dopo averlo acquistato con il predetto atto di compravendita del ********** (vedi All.2.6). FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Caserta – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di SMCV aggiornate al **********, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli (vedi All.2.7) Trascrizioni  Atto esecutivo o cautelare - Verbale di Pignoramento Immobili Trascritto a Caserta - SMCV il ********** Reg. gen. 9462 - Reg. part. 7411 Quota 1/1 A favore di .OMISSIS., c.f. .OMISSIS. Contro .OMISSIS., c.f. .OMISSIS. Rogante TRIBUNALE DI NOLA c.f. *********** Data ********** Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 11 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 N° repertorio 368 Oneri di cancellazione La trascrizione dell Atto di pignoramento, essendo una trascrizione pregiudizievole, dovrà essere cancellata o comunque regolarizzata nel contesto della procedura. NORMATIVA URBANISTICA A seguito della propria richiesta, trasmessa a mezzo PEC il ********** e successivi solleciti ed accessi fisici all’Ufficio comunale preposto, il sottoscritto Esperto riceveva dal competente U.T.C. del Comune di Palma Campania (NA), tra l’altro, (vedi All. 2.4), il Certificato di Destinazione Urbanistica dell’area di sedime del fabbricato in cui insistono i cespiti oggetto della procedura esecutiva. Nel certificato del **********, il funzionario “Visto il PRG approvato con Delibero C.C. n° 27 del ********** e decreto dell Amministrazione Provìnciale di Napoli n. 70 del 02/O5/90, CERTIFICA che la particella 700 del foglio 21 con insistente il fabbricato ricade in zona B Residenziale esistente”. Per ogni altro dettaglio, si rimanda al suddetto certificato rilasciato dall UTC del Comune di Palma Campania (NA) (vedi All.2.4). REGOLARITÀ EDILIZIA A seguito della propria richiesta, trasmessa a mezzo PEC il ********** e successivi solleciti ed accessi fisici all’Ufficio comunale preposto, il sottoscritto Esperto ritirava presso l’U.T.C. del Comune di Palma Campania (NA), tra l’altro, (vedi All. 2.4) copia del Permesso di Costruire n. 54, P.E. n. 54/2012. Lo scrivente Esperto, sulla scorta della documentazione sopra riportata, ha provveduto ad effettuare un confronto tra lo stato dei luoghi rilevato e quello riportato nei grafici allegati al predetto PDC dalla sovrapposizione non emergono differenze. In accordo a quanto sopra, lo stato dei luoghi risulta conforme a quanto assentito col suddetto Permesso di Costruire n. 54, P.E. n. 54/2012. Quanto innanzi descritto, per una più agevole lettura, viene anche graficamente esplicitato sulle allegate opportune sovrapposizioni planimetriche, laddove quanto rilevato viene riportato in colore rosso e quanto riportato nel titolo edilizio viene riportato in colore grigio (vedi All.3.3). Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 12  Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità  Non è stato rinvenuto o prodotto il certificato energetico dell immobile / APE.  Non è stata rinvenuta o prodotta la dichiarazione di conformità degli impianti.  Non è stato rinvenuto o prodotto il Certificato di agibilità. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non risulta costituito alcun condominio. PRECISAZIONI, RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE L’appartamento è dotato di soli due climatizzatori, uno posto nel salone ed uno nel disimpegno, oltre a detti climatizzatori l’appartamento non è dotato di impianto di riscaldamento o raffrescamento. In ogni caso, attesa la conformazione dell’appartamento, risulta agevole l’eventuale installazione “spalla a spalla” di climatizzatori del tipo “a pompa di calore” negli ambienti ad oggi sprovvisti. Per quanto afferisce il Certificato di agibilità / abitabilità, seppur non è stato rinvenuto per i cespiti in oggetto, si è riscontrato che lo stesso è stato rilasciato per le attività commerciali al piano terra del fabbricato. Oltre a quanto innanzi, non si è a conoscenza di particolarità degne di menzione. STIMA / FORMAZIONE LOTTI I cespiti oggetto della procedura esecutiva sono ubicati in Palma Campania (NA), in un piccolo fabbricato alla Via Trieste n.25, piano 2, in zona B3 “Centrale/CENTRO PIAZZA MERCATO, VIA TRIESTE”, e sono i seguenti 
Bene N° 1 - Abitazione sita in Palma Campania (NA) alla Via Trieste, n.25, piano 2°, riportata al N.C.E.U. fg. 21, p.lla 700, sub 9, catg. A/2, classe 3, cons. 6,5 vani, rendita EURO 520,33. I cespiti vengono posti in vendita per il seguente diritto .OMISSIS.- Proprietà 1/1. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ I cespiti oggetto dell esecuzione appartengono agli esecutati come segue  .OMISSIS.- Proprietà 1/1 Codice fiscale .OMISSIS. Via Trieste n.25 Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 4  Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 80036 - Palma Campania (NA) .I cespiti vengono posti in vendita per il seguente diritto .OMISSIS.- Proprietà 1/1.  - - - - Lo scrivente ha richiesto con PEC del ********** e successiva del ********** all’Ufficio Stato Civile del Comune di Palma Campania (vedi All.2.3), tra l’altro, l’estratto di matrimonio con annotazioni marginali. Dal certificato rilasciato in data ********** si riscontra che l’esecutato sopra meglio generalizzato ha contratto matrimonio in data ********** a Palma Campania (NA) lo stesso certificato riporta le seguenti annotazioni marginali “Con atto n. 17250 di Rep. in data ********** del Notaio dr. .OMISSIS. - notaio in Poggiomarino del Distretto Notarile di Napoli, gli sposi sopradescritti, residenti in Palma Campania alla via Vc. Nola, 3, hanno stipulato convenzione matrimoniale, scegliendo il regime della separazione dei beni. Palma Campania, li **********”. Si precisa che nell’atto notarile del **********, rep.n.15814, racc.n.4916, per notaio .OMISSIS., trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Caserta - SMCV il ********** ai nn.21080/15303 (vedi All.2.6), l’esecutato ha acquistato, in regime di separazione dei beni, il terreno su cui sono stati realizzati, tra l’altro, i beni pignorati come meglio specificato nel paragrafo “provenienze ventennali” dal sig. .OMISSIS. nato a Napoli il **********. CONFINI L’abitazione, oggetto della presente procedura esecutiva, confina a Nord con corte comune (sub 19) a Est con corte comune (sub 19) a Sud con Via Trieste a Ovest in parte con altra u.i.u. (sub 8) ed in parte con scala condominiale. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano a) Abitazione 1-8 106,20 mq 123,85 mq 123,85 mq 2,75 m b) Balcone 9-11 (fino a 25 m2) 25,00 mq 25,00 mq b) Balcone 9-11 (oltre a 25 m2) 11,95 mq 13,45 mq 6,25 mq 1,35 mq 1,00 0,25 0,10 Totale superficie convenzionale (abitativa) 131,45 mq 2 2 2 I beni, attesa la loro tipologia, consistenza, dimensioni e possibilità di accesso, non sono risultati comodamente divisibili in natura. Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 5 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 Il computo delle superfici è stato condotto in accordo alla Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio, e successiva Norma UNI 11558, eventualmente integrato anche dal D.P.R. n. 138/98, Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. La superficie convenzionale dei balconi è calcolata applicando un coefficiente maggiore per i primi 25,00 mq ed un coefficiente riduttivo per la parte eccedente. Per maggior dettaglio, vedi altresì allegati “Criteri di stima e relative tabelle” (vedi All.3.5). CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal ********** al ********** CATASTO FABBRICATI .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Proprietà 1/1 Dal ********** al ********** .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Proprietà 1/1 Dal ********** al ********** .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Proprietà 1/1 Dal ********** al ********** Area di enti urbani e promiscui CATASTO TERRENI Dal ********** al ********** Dal ********** al ********** .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 700, Sub. 9 Categoria A/2 Cl. 3, Cons. 6,5 vani Superficie 131 m2 Rendita EURO 520,33 piano 2 Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 700, Sub. 9 Categoria A/2 Cl. 3, Cons. 6,5 vani Rendita EURO 520,33 piano 2 Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 700, Sub. 9 Categoria A/3 Cl. 2, Cons. 6 vani Rendita EURO 294,38 piano 2 Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 700 Qualità ENTE URBANO Superficie 908 m2 Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 537 Qualità FRUTTETO, cl.1 Superficie 908 m2 Reddito Dominicale EURO 27,67 Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 537 Qualità FRUTTETO, cl.1 Superficie 908 m2 Reddito Dominicale EURO 27,67 Dal ********** al ********** .OMISSIS., nato a NAPOLI (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Proprietà 1/1 bene personale Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 537 Qualità FRUTTETO, cl.1 Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 6 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 Dal ********** al ********** .OMISSIS., Usufruttuario parziale Superficie 412 m2 Reddito Dominicale EURO 12,55 Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 537 Qualità FRUTTETO, cl.1 Superficie 412 m2 Reddito Dominicale EURO 12,55 Dal ********** al ********** .OMISSIS., Usufruttuario parziale Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 211 Qualità FRUTTETO, cl.1 Superficie 940 m2 Reddito Dominicale L. 55.460 .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS. *********, Usufruttuario parziale .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Comproprietario FIGLI NASCITURI DI .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS. *********, Usufruttuario parziale .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Comproprietario FIGLI NASCITURI DI .OMISSIS., Comproprietario .OMISSIS., nato a PALMA CAMPANIA (NA) il **********, c.f. .OMISSIS., Proprietà 1000/1000 Dal ********** al ********** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 211 Qualità FRUTTETO, cl.1 Superficie 940 m2 Reddito Dominicale L. 55.460 Dalle visure effettuate, i cespiti oggetto della presente procedura sono risultati correttamente intestati all’********* (vedi All.2.2). DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento .Sezione Foglio Part. Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Piano ******** Zona Cens. Superficie catastale Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 7  Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 21 700 9 A/2 3 6,5 vani 131 m2 520,33 2 Dati identificativi Dati di classamento Catasto terreni (CT) Foglio Part. Sub. Porz. Qualità Classe Zona Cens. Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario ******** 21 700 00 09 08 ENTE URBANO .Corrispondenza catastale Lo stato dei luoghi, così come riscontrato in sede di accesso peritale, confrontato con le rinvenute planimetrie catastali di cui al N.C.E.U. del Comune di Palma Campania (NA), foglio 21, particella 700, subalterno 9, risulta conforme a meno della veranda realizzata sul balcone prospiciente la corte comune che dovrà essere ridotta in pristino e qualche piccolissima ed ininfluente divisione interna tra il locale wc e le camere da letto. Quanto innanzi descritto, per una più agevole lettura, viene anche graficamente esplicitato sulle allegate opportune sovrapposizioni planimetriche, laddove quanto rilevato viene riportato in colore rosso e quanto riportato in planimetria catastale viene riportato in colore grigio (vedi All.3.2). PATTI I cespiti risultano occupati “sine titulo” dal figlio dell’esecutato e dalla propria famiglia, che ha consentito l’accesso per le operazioni peritali. Non si è a conoscenza di altri patti in essere afferenti ai cespiti oggetto della procedura. STATO CONSERVATIVO Complessivamente tutto l’esterno degli immobili, così come anche le facciate esterne, versano in buono (in rapporto alla vetustà) stato manutentivo. Per una più dettagliata descrizione grafica e fotografica vedi l’allegato grafico di rilievo dello stato dei luoghi (Vedi All.3.1) e documentazione fotografica (vedi All.3.4) per ulteriori caratteristiche vedi anche in seguito le “Caratteristiche costruttive prevalenti”. PARTI COMUNI Non si riscontrano parti comuni, e non risulta costituito condominio, come anche dichiarato dal figlio dell’esecutato, occupante “sine titulo” i cespiti, in sede di accesso peritale. Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 8 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si è a conoscenza dell esistenza di servitù gravanti sui cespiti oggetto di pignoramento. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI I cespiti oggetto della procedura esecutiva sono ubicati in Palma Campania (NA), in un piccolo fabbricato alla Via Trieste n. 25, piano 2, in zona B3 “Centrale/CENTRO PIAZZA MERCATO, VIA TRIESTE”, e sono i seguenti 
Bene N° 1 - Abitazione in Palma Campania (NA) alla Via Trieste n.25, piano 2, riportata al N.C.E.U. fg. 21, p.lla 700, sub 9, catg. A/2, classe 3, cons. 6,5 vani, rendita EURO 520,33.  I cespiti vengono posti in vendita per il seguente diritto proprietà per 1/1 CRITERI DI STIMA A livello europeo il concetto di valore di mercato è definito dal Regolamento 2013/575/UE “Per valore di mercato si intende l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni” detto valore può essere determinato con tre principali procedimenti (o metodi) di stima Metodo del confronto di mercato (Market comparison Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 13 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 approach o Marchet approach) Metodo finanziario (Income approach) Metoto del costo (Cost approach). Detti metodi di stima, seppur diversi tra loro, sono comunque tutti convergenti in un prezzo unico di mercato tale prezzo è il risultato fra l incontro della domanda e dell offerta (prezzo di equilibrio). Nella presente stima si è proceduto Per via comparativa, applicando il Market Comparison Approach, utilizzando i dati immobiliari di transazioni recenti (i comparables), corretti tramite i prezzi marginali, come previsto dal Codice di Tecnoborsa oltre che dalle norme internazionali, al cap.8, all. D. Per quanto afferisce le caratteristiche proprie dei cespiti “- le caratteristiche indicate come “posizionali estrinseche” andrebbero intese come caratteristiche afferenti la posizione dei fabbricati residenziali nella città (accessibilità, salubrità zonale, qualificazione e densità urbanistica) - le caratteristiche indicate come “posizionali intrinseche e ambientali”, riguarderebbe categorie come panoramicità, orientamento, prospicienza, soleggiamento, luminosità - le caratteristiche indicate come “tecnologiche” concernerebbero il grado di attrezzature e di finimento - infine le caratteristiche “produttive” concernerebbero condizioni quali il regime di esenzione fiscale, la situazione locativa, l’onerosità manutentiva ecc”. Per dette caratteristiche, nella presente stima, si sono adottati opportuni coefficienti correttivi, come di seguito meglio indicato. Il computo delle superfici è generalmente disciplinato da due principali normative, ovvero la Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio, e successiva Norma UNI 11558, ed il D.P.R. n. 138/98, Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Per una completa trattazione dei Criteri di stima adottati, oltre che delle ulteriori decurtazioni effettuate, si rimanda allo specifico allegato Criteri di stima e relative tabelle (vedi All.3.5). FONTI DATI Le indagini di mercato per la valutazione immobiliare degli immobili in oggetto sono state eseguite sulle indicazioni di primarie agenzie immobiliari (http//www.immobiliare.it/) e di altre procedure di esecuzione in zona (http//www.astegiudiziarie.it/), opportunamente tarate con un confronto con i valori OMI (http//www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione/omi/), attribuiti dalla competente Agenzia del Territorio. dell’Osservatorio immobiliare mercato del – In accordo alle intervenute modifiche ai sensi del D.L. giugno 2015, n. 83, i valori medi unitari afferenti la stima degli immobili in oggetto, desunti dalla media “pesata” (cfr. in funzione dell’attendibilità ai fini di causa dei suddetti valori) dei dati rilevati da Agenzie immobiliari (si assume un peso pari a 2), Vendite Forzate (si assume un peso pari a 3), confrontati con i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare – OMI (si assume un peso pari a 1), risultano i seguenti Agenzia immobiliare (x 2) 2 x 1’021,00 EURO/m² = 2’042,00 Unità abitative - Vendita Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 14 3 x 1’200,00 EURO/m² 1 x 1’115,00 EURO/m² Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 Vendite forzate (x 3) O.M.I. (x 1) Valore medio (arrotondato) Al sottoscritto Ausiliario Esperto Estimatore appare all’attualità correttamente ipotizzabile riferirsi, nella presente stima, ai seguenti valori - valore medio unità abitative = circa 1’126,00 EURO/m² 6’757,00 / 6 = 1’126,17 EURO/m² = 3’600,00 = 1’115,00 Per una completa trattazione delle Fonti dati adottate, si rimanda allo specifico allegato Criteri di stima e relative tabelle (vedi All.3.5). STIMA LOTTO – COEFFICIENTI CORRETTIVI Di seguito si riportano, rispettivamente le tabelle riassuntive dei valori e coefficienti correttivi adottati dal sottoscritto Ausiliario Esperto Estimatore nella presente stima. Centrale Media Zona a traffico medio Accesso agevole Sono presenti parcheggi pubblici in zona Tabella riassuntiva dei coefficienti correttivi adottati Caratteristiche Estrinseche posizione, accessibilità, salubrità zonale, qualificazione e densità urbanistica, ecc. Posizione 0,03 = 1,03 Presenza di verde 0,00 = 1,00 Traffico automobilistico 0,00 = 1,00 Caratteristiche Intrinseche panoramicità, orientamento, prospicienza, soleggiamento, luminosità, ecc. 0,03 = 1,03 Facilità di accesso 0,00 = 1,00 Presenza di parcheggi in zona Esposizione Presenza di ascensore Caratteristiche Tecnologiche grado di attrezzature e di finimento, ecc. Impianti Grado di finiture interne Grado di finiture esterne Caratteristiche Produttive regime di esenzione fiscale, la situazione locativa, l’onerosità manutentiva, ecc. Tipologia immobile Vetustà, Tipologia, Stato manutentivo Stato di occupazione Privi di certificazione Medie in accordo alla vetustà Medie in accordo alla vetustà Media (su due lati) Si (immobili al piano secondo) - 0,03 = 0,97 0,00 = 1,00 0,00 = 1,00 0,00 = 1,00 - 0,04 = 0,96 0,00 = 1,00 - 0,25 = 0,75 0,00 = 1,00 famiglia dalla Appartamento in piccolo fabbricato P.D.C. n. 54/2012, tipologia media, stato buono figlio Occupati dell’********* (Si considera libero, in seguito alla consolidata prassi degli ill.mi G.E. del tribunale di Nola di disporre, in casi analoghi, la liberazione dell’immobile prima della vendita) Art. 568 del Regio Decreto 267 del ********** (come modificato dal D.L. 83 del **********) del Assenza di garanzia per vizi dei beni Coefficiente correttivo totale - 0,05 = 0,95 Circa 0,7039 Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 15 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 a) Abitazione 1-8 106,20 mq 123,85 mq 123,85 mq 2,75 m b) Balcone 9-11 (fino a 25 m2) 25,00 mq 25,00 mq b) Balcone 9-11 (oltre a 25 m2) 11,95 mq 13,45 mq 6,25 mq 1,35 mq Totale superficie convenzionale (abitativa) 131,45 mq 1,00 0,25 0,10 2 2 2 Norma UNI 11558, eventualmente integrato anche dal D.P.R. n. 138/98, Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. (1) Le superfici convenzionali dei balconi, sono calcolate applicando il coefficiente pari a 25% fino ad una superficie massima di mq. 25,00 mentre, per la parte eccedente si applica un coefficiente pari al 10%. Il valore medio unitario, per i cespiti in esame, in accordo a quanto sopra, risulta quindi pari ad 0,7039 x 1’126,00 EURO/m² = circa 792,59 EURO/m² atteso che la superficie equivalente (rapportata alla residenziale di riferimento), risulta di 131,45 m2, il valore dei cespiti (salvo ulteriori oneri e spese da detrarsi) ammonta a 792,59 EURO/m² x 131,45 m2 = 104’186,14 EURO. A detto valore sono ancora a detrarsi i seguenti costi ed oneri - Competenze tecnico/professionali per l’attestato di prestazione energetica – APE e per la rimozione della piccola veranda (sprovvista di titolo edilizio) insistente sul balcone nord (a carico dell’aggiudicatario) stimabili in circa EURO 500,00. N.B. Non si considerano i costi ed oneri di ristrutturazione, per l’ottenimento della conformità degli impianti e dell’agibilità, avendone già tenuto conto nell’applicazione degli opportuni coefficienti correttivi. Valido quanto innanzi, il più probabile valore complessivo degli immobili, ai fini della presente stima, ammonta complessivamente ad 104 186,14 EURO - 500,00 EURO = 103’686,14 EURO, che si ritiene poter approssimare a circa 103’700,00 EURO (euro centotremilasettecento e centesimi zero). Valore medio di stima Deprezzamento Valore finale di stima Offerta minima 1’126,00 EURO/m2 x 131,45 m2 = 148’012,70 EURO [(148’012,70 – 103’700,00) / 148’012,70] x 100 = 29,9384 % 103’700,00 EURO (euro centotreimilasettecento e centesimi zero) 77’775,00 EURO (euro settantasettemilasettecentosettantacinque e centesimi zero) Per una completa trattazione della Stima, oltre che delle ulteriori decurtazioni effettuate, si rimanda allo specifico allegato Criteri di stima e relative tabelle (vedi All.3.5). CONCLUSIONI In accordo al proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. ha trasmesso la bozza della relazione di perizia al Creditore Procedente ed al Custode Giudiziario con PEC del **********, ed Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 16 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 all’********* con Raccomandata A/R del **********, altresì ha depositato copia della Bozza con relativi allegati nel fascicolo telematico per l’********* in data **********, espressamente significando che eventuali note ed osservazioni potevano pervenire al sottoscritto Esperto Estimatore entro il termine di 15 giorni (vedi All.2.8). Alla data di redazione della presente stesura finale, nulla è pervenuto in merito. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione dell’ill.mo G.E. per eventuali chiarimenti. San Sebastiano al Vesuvio (NA), li ********** L Esperto ex art. 568 c.p.c. …OMISSIS… Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 17 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 …OMISSIS… ELENCO ALLEGATI La presente perizia è composta, oltre alla presente relazione, dai seguenti allegati, che ne costituiscono parte integrante ALL.1) – Comunicazioni, conferimento, mandato, istanze ed altre disposizioni dell’ill.mo G.E., dell’Esperto e del Custode Giudiziario …OMISSI… ALL.2) – Verbali delle operazioni peritali, richieste e documentazione prodotta da pubblici uffici ALL.3) – Rilievo planimetrico stato dei luoghi, sovrapposizioni planimetrie stato dei luoghi con planimetrie catastali e titoli edilizi, documentazione fotografica con indicazione dei coni ottici, tabelle coefficienti correttivi 3.1) - Planimetria dello stato dei luoghi. 3.2) - Sovrapposizione rilievo/catastale. 3.3) - Sovrapposizione rilievo/titolo edilizio. 3.4) - Documentazione fotografica con indicazione dei coni ottici. 3.5) - Criteri di stima e relative tabelle. Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 18 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 RIEPILOGO BANDO D ASTA LOTTO UNICO PREZZO BASE D ASTA 103’700,00 EURO, OFFERTA MINIMA 77’775,00 EURO
Bene N.1) oggetto della presente procedura è riportata in catasto come categoria A/2 classe 3 – Abitazioni di tipo economico (Sono le Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili), ed è costituita - da un ingresso / soggiorno, a cui si accede a mezzo di un portoncino c.d. blindato, con pannelli in legno, dotato di un infisso finestra a doppia anta e di un infisso balcone a singola anta - da una cucina, a cui si accede dal soggiorno, dotata di un infisso balcone a doppia anta - da un corridoio / disimpegno, che si diparte dal soggiorno, su cui si aprono, in senso orario, una camera da letto, un locale bagno, una seconda camera da letto, una terza camera da letto, ed un secondo locale bagno Perizia Estimativa dell’Esperto …OMISSIS… 3 Tribunale di Nola Sezione EE.II. R.G.E. 27/2022 - la prima camera da letto è dotata di un infisso balcone a singola anta - il primo locale bagno è dotato di un infisso balcone a singola anta, di wc, bidet, doccia e lavabo - la seconda camera da letto è dotata di un infisso balcone a doppia anta - la terza camera da letto è dotata di un infisso balcone a doppia anta - il secondo locale bagno è dotato di una finestrina a singola anta, di wc, bidet, vasca da bagno e lavabo. L’appartamento è dotato di due balconi quello sul lato sud si diparte dal salone e si prolunga sulla restante parte del fronte dell’appartamento quello sul lato nord si sviluppa sull’intero fronte dell’appartamento, e su di esso insiste piccolo locale veranda (sprovvista di titolo edilizio). Per una più dettagliata descrizione grafica e fotografica vedi le allegate planimetrie di rilievo (vedi All.3.1) e documentazione fotografica (vedi All.3.4) per ulteriori caratteristiche vedi anche in seguito le “Caratteristiche costruttive prevalenti”. LOTTO UNICO I cespiti oggetto della procedura esecutiva sono ubicati in Palma Campania (NA), in un piccolo fabbricato alla Via Trieste n.25, piano 2, in zona B3 “Centrale/CENTRO PIAZZA MERCATO, VIA TRIESTE”. In accordo alla loro conformazione, configurazione, consistenza, ubicazione, possibilità di accesso e destinazione d’uso, i cespiti oggetto della procedura possono essere più proficuamente venduti in un unico lotto, formato dai seguenti beni 