Garage All'asta In Viale Roma 192 Anzio (RM) - LOTTO 4

Descrizione

Piena proprietà di autorimessa..
--  Presentazione CILA a sanatoria EURO 2.500,00 Il tutto per un totale di EURO 7.500,00 per cui avremo EURO 154.449,19- EURO 7.500,00 = EURO 146.949,19 valore più probabile di mercato che si arrotonda ad EURO 147.000,00 (centoquarantasettemila). Xxx Xxxxx Xxxxxxxx Piazza Cairoli 37- 00049 Velletri tel.********* e-mail ********************************* pec. ********************************** web. www.ingegneriamastrostefano.it 68 Secondo Lotto di Vendita Tribunale di Velletri Es. Imm.262/2020 Banca Nazionale Lavoro c.to Xxxx x xxx s.r.l. “Piena proprietà di Appartamento sito in Anzio Viale Roma 192 edificio B (già 2) al piano 2-3-S1, interno 22, si distribuisce, al piano 2 con soggiorno-angolo cottura, camera e bagno con annesso balcone, al piano 3°(sottotetto) con open space, ripostiglio e wc, al piano S1 con cantina L’appartamento confina con corridoio comune sub 545, sub 649, vano scala, salvo altri. La cantina confina con sub 651 n.21, area comune, sub 546, terrapieno su due lati, salvo altri. Distinto in NCEU del Comune di Anzio (RM) - l’appartamento al foglio 32, p.lla 1129 sub 650 cat. A/2, classe 2, sup. cat.le mq 81, vani 4,5, R.C. EURO 569,39 - la cantina al foglio 32 p.lla 1129 sub 652, cat. C/2, classe 4, sup. cat.le mq 5, R.C. 16,73 La legittimità urbanistica dell’immobile è attestata da  Permesso di Costruire n. 152 del **********  Permesso di costruire in variante n.152 pratica n. 21895/14  DIA prot. n. 54209 del **********  Richiesta Certificazione agibilità prot.7115 del **********  Convenzione Urbanistica per comparto rep.4029 del ********** tra Comune di Anzio e Xxxx x xxx s.r.l. Abusi edilizi rilevati a chiocciola 6. Realizzazione di una scala che dal 2° piano conduce al 3°piano diversamente, in progetto, indicata 7. Piccole difformità nella distribuzione interna al 2° piano 8. Realizzazione di vani in ambiente autorizzato ad open space – soffitta al 3° piano 9. Mutamento d’uso del 3° piano da soffitta a residenza con aumento delle altezze utili interne 10. Altezza utile cantina superiore a quella di progetto. Il CTU ritiene  che non possano essere sanati gli abusi di cui al punto 4 in quanto costituiscono ampliamento produttivo di volume, attualmente non consentito, ed altresì per mancato rispetto delle norme igienico sanitarie di cui al DM ********** e s.m.i.  che i punti **********-5 possano essere oggetto di richiesta di sanatoria con la presentazione di CILA. Restano salve ed impregiudicate le superiori e successive determinazioni comunali. All’attualità il bene è a disposizione della società esecutata. L’appartamento è privo di un infisso interno, di utilizzatori dell’impianto termico, della caldaia e di alcuni apparecchi sanitari e rubinetterie, nonché necessita di completamento dell’impianto elettrico e di manutenzione degli infissi esterni necessita di opportuna revisione dell’impianto elettrico, per cui non è funzionale alla residenza. .Xxx Xxxxx Xxxxxxxx Piazza Cairoli 37- 00049 Velletri tel.********* e-mail ********************************* pec. ********************************** web. www.ingegneriamastrostefano.it 69 Tribunale di Velletri Es. Imm.262/2020 Banca Nazionale Lavoro c.to Xxxx x xxx s.r.l. Superficie Netta 43,77 mq Superficie Lorda 55,54 mq CoefficienteSuperficie Convenzionale55,54 mq1,00Superficie uso esclusivo Altezza Piano2,71 m. Piano 2°34,12 mq     20,54 mq       3,24 mq 45,70 mq       22,84 mq       3,80 mq 0,60 0,35 0,60 Totale superficie convenzionale27,42mq 7,99 mq 2,28 mq          93,23 mq Incidenza condominiale0,00%  Superficie convenzionale complessiva         93,23 mq  ********* m 2,71 m. 2,55 m. Piano 3° Piano 1° Interrato . . .   .Consistenza Destinazione Abitazione 2° piano Soffitta Loggia 2° piano   Cantina . .Stima Analitica La stima per capitalizzazione dei redditi è l’operazione matematico-finanziaria che determina l’ammontare del capitale - il valore di mercato dividendo il reddito netto che il capitale produce Rn per un saggio rc che definiremo saggio di capitalizzazione Vm = Rn / rc Per poterla utilizzare è necessario che le condizioni si congiungano nel presupposto di ordinarietà dei parametri estimativi. I valori di locazione rilevati in precedenza danno i seguenti valori per immobili di fascia media OMI EURO/mq 4,50 - EURO/mq 6,50 da cui valore medio EURO/mq/mese 5,50 ******* Immobiliare EURO/mq 3,28 - EURO/mq 5,28 da cui valore medio EURO/mq/mese 4,28 Il canone mensile per un immobile delle caratteristiche e delle rifiniture rilevate si può stimare in Valore medio EURO/mq/mese (5,50+4,28)/2 x mq 93,23 (superficie detratti gli abusi) = EURO/mese 455,89 considerandone i pregi (strutture antisismiche, pannelli fotovoltaici – solari) si applica un coefficiente pari ad 1,30 da cui EURO 592,66/mese che si arrotonda ad EURO 600,00/mese L’affitto annuale dell’immobile è il reddito lordo annuo dell’immobile. Il reddito netto è dato dall’affitto detratte le spese. La tabella riporta le spese in detrazione in percentuale riportate nei principali manuali Spese Manutenzione 2,00% Perpetuità 1,50% 1,00% Assicurazioni Sfitti/inesigibilità 1,50% Amministrazione 1,00% 2,00% Registrazione 9,00%Totale IMU come da elaborato Appartamento EURO 727,00 cantina EURO 21,36 sommano IMU EURO 748,36 L’affitto annuale dell’immobile è il reddito lordo annuo dell’immobile. Xxx Xxxxx Xxxxxxxx Piazza Cairoli 37- 00049 Velletri tel.********* e-mail ********************************* pec. ********************************** web. www.ingegneriamastrostefano.it 70 Tribunale di Velletri Es. Imm.262/2020 Banca Nazionale Lavoro c.to Xxxx x xxx s.r.l. Il reddito netto è dato dall’affitto detratte le spese. Per cui il reddito netto sarà pari a Reddito Lordo - Spese -IMU (EURO 600,00 x 12 mensilità) – (EURO 7.200,00 x 9%) - EURO 748,36= EURO 7.200,00 - EURO 648,00 - EURO 748,36= EURO 5.803,64 (reddito netto) Il saggio lordo di capitalizzazione viene determinato con le quotazioni OMI e ******* Immobiliare disponibili per i valori unitari di mercato degli immobili e per le loro locazioni nel 2° Semestre 2019, nella tipologia “residenziale” mediante rapporto tra la somma dei canoni locativi unitari minimi e massimi nei 12 mesi e la somma dei valori unitari minimi e massimi, ottenendo il saggio da applicare OMI [12 x (EURO 4,50 + EURO 6,50) / (EURO 1.000,00 + EURO 1.500,00)] = 5,28% ******* [12 x (EURO 3,28+5,28)/(EURO 1.007,60+EURO 1.599,36)] = 3,94% Non sono presenti valutazioni affitto nel borsino immobiliare Valore immobile = Reddito netto/rc = EURO 5.803,64 0,0461= EURO 125.892,41 Saggio medio = 4,61% Stima sintetica Il mercato immobiliare, dalla comparazione eseguita con i risultati delle ricerche eseguite come sopra specificato, per immobili di questo tipo in condizioni normali, quindi nell’ordinarietà, prevede un prezzo per Il valore normale degli immobili residenziali è dato dal prodotto tra il valore normale unitario e la superficie mq di superficie commerciale coperta espressa in metri quadrati. calcolo valore normale unitario K = (K1+3xk2)/4 = (0,05+3x0,8)/4 = 0,6125 OMI = EURO/mq 1.000,00 + (EURO/mq 1.500,00 - EURO/mq 1.000,00) x 0,6125 = EURO/mq 1.306,25 ******* Immobiliare = EURO/mq 1.007,60 +(EURO/mq 1.599,36 - EURO/mq 1.007,60) x 0,6125 = EURO/mq 1.370,05 da cui (EURO/mq 1.306,25+EURO/mq 1.370,05) 2 = EURO/mq 1.338,15 (che si assume come valore di mercato unitario nella stima sintetica) per cui avremo mq 93,23x EURO/mq 1.338,15 = EURO 124.755,72 da cui (EURO 125.892,41+ EURO 124.755,72)2=EURO 125.324,06 (valore normale fabbricato non nuovo). Considerando che gli alloggi sono di nuova costruzione mai abitati, ai sensi del Provv. Agenzia delle Entrate ********** si applica un coefficiente stimato in 1,15<1,30 per cui avremo Valore normale(fabbricato nuovo)= 125.324,06 x 1,15 = EURO 144.122,67 da cui si debbono detrarre  Spese di completamento opere edili - impianti EURO 5.000,00  Oneri affrancazione usi civici quote irrisorie