Villa All'asta In Via Olbia N. 82 Ardea (RM) - LOTTO UNICO

Descrizione

Villetta. DESCRIZIONE DEI LUOGHI L’immobile oggetto della presente esecuzione è ubicato nel Comune di ARDEA (RM) Loc. Nuova Florida in Via Olbia 82 EX (32/A) . La predetta unità immobiliare oggetto della procedura Esecutiva in atto è inserita in un area ampiamente urbanizzata nella quale sono presenti manufatti riconducibili per tipologia costruttiva elevazione e volumetria a piccole palazzine e/o villini con unità (tri, quadri e penta familiari). In particolare l’unità Imm.re di cui in oggetto è ricompresa in un corpo di fabbrica al cui interno risultano dislocate due unità abitative (BIFAMILIARE) entrambi perfettamente autonome suddivise nelle rispettive aree cortilizie con accessi carrabili e pedonali autonomi. Fabbricato (bifamiliare) che nello stato progettuale ed altresì nello stato dei luoghi si ricompone di tre livelli (Piano Interrato),(Piano Terra) (Piano Primo o meglio piano Mansardato). Ogni unità immobiliare e nella fattispecie la porzione di Villino oggetto del procedimento esecutivo In atto , dispone di ampio giardino interno di uso esclusivo così come si evince dalla documentazione grafica progettuale e catastale di cui il c.t.u. allega copie fotostatiche. Il corpo di fabbrica in cui trova dislocazione la porzione Imm.re esecutata ricade all’interno della fascia Suburbana oggetto di interventi di lottizzazioni e realizzazione di tipologie abitative in Villini Uni-Plurifamiliari. **** Zona adeguatamente urbanizzata con opere primarie e secondarie . A ridosso dell’unità abitativa esecutata e nelle immediate vicinanze sono totalmente assenti attività di natura commerciale piccola e media, altresì infrastrutture comunali e scolastiche dislocate sul territorio in zone limitrofe facilmente raggiungibili.************ Lo stabile esternamente si presenta in ottimo stato di conservazione, nonostante il medesimo stabile e per esso la porzione abitativa esecutata risulti essere stato edificata con inizio e fine lavori tra il 1992/1995 così come emerge dalla dichiarazione effettuata dal progettista DDL. d cui si allega copia . Le pareti verticali risultano rifinite con listelli di cortina del tipo sabbiati mentre gli elementi in aggetto (gronde , cornici ,ecc) risultano realizzate con CLS gettato in opera opportunamente intonacato e tinteggiato. Solaio di copertura con tetto a due falde rifinito con tegole tipo portoghesi e gronde interne in CLS. Aperture e vani porta /finestra con telai in Legno con vetro camera , grate esterne in ferro zincato preverniciato , porta d’ingresso del tipo blindato con pannello esterno in legno serigrafato (bugnato) il tutto come da documentazione fotografica .********** Dal sopralluogo eseguito presso l’immobile e da ulteriori accertamenti effettuati presso l’ufficio tecnico è emerso che detto fabbricato risulta essere stato edificato in forza della Concessione Edilizia pratica n°86/92 .**********.c.**********.9.2.d.5.b.**********.4.a.r.S.A.G.l.A.S.E.A.U.A.D.s.e.E.L.A.N.G.I.T.L.E.A.A.a.o.a.r.F3 di 35  Prot.8122 il c.t.u nella verifica degli atti Urbanistici non ha rilevato la presentazione di elaborati grafici riferiti a VCO così come la richiesta e il conseguente rilascio del Certificato di Agibilità relativo al suddetto complesso Imm.re . il c.t.u. a seguito delle verifiche eseguite sul posto durante il verbale di accesso e in relazione alla documentazione Urbanistica acquisita dalla cartella edilizia depositati presso l ufficio tecnico , ha rilevato la realizzazione d interventi in piena difformità al progetto grafico depositato ed approvato , opere che hanno modificato ed incrementato sia la superficie utile interna abitativa e sia la superficie non residenziale esterna. Interventi per i quali sarà cura del sottoscritto darne ampia esplicazione nelle PRECISAZIONI. Preso atto del contesto urbanistico in cui risulta inserito la porzione immobiliare nonché della facilità viaria in cui si snoda l’intero complesso abitativo, dal quale risulta facilmente raggiungibile qualsiasi località .******************************** Da indagini immobiliari effettuate dal sottoscritto , la suddetta unità immobiliare riveste tuttavia un interesse commerciale sul mercato della libera vendita fermo restando lo stato di conservazione interno ed esterno in cui si trova la porzione imm.re oggetto del procedimento esecutivo.*********** Le quali ,sicuramente determinano un incremento e/o una diminuzione al proprio valore commerciale , che il c.t.u. avrà modo di indicare con maggior concretezza nel quesito specifico.******************* La vendita del bene non è soggetta IVA. Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso. DESCRIZIONE E CONSISTENZA L’unità immobiliare guardando lo stabile frontalmente risulta ubicata sul lato destro accessibile esternamente attraverso un cancello pedonale ed un passaggio carrabile di uso esclusivo possibile attraverso i quali è possibile accedere all interno della predetta porzione im.re . L’unità Immobiliare si disloca su tre livelli ed esattamente PS1 porzione destinata originariamente da progetto ad unità accessoria (Loc. Cantina) allo stato attuale risulta definita in ogni sua parte , presenta una diversa distribuzione interna cona la realizzazione di un vano adibito a camera da Letto, un servizio igienico , mentre la restante superficie viene utilizzata come Loc. Sala Hobby. PIANO TERRA porzione posta ad uso abitativo allo stato dei luoghi (zona Giorno) nella quale il c.t.u. ha riscontrato le maggiori difformità riconducibili ad diversa distribuzione ma soprattutto opere di ampliamento che hanno interessato porzioni della medesima area di sedime in precedenza così come da progetto approvato destinate ad aree esterne (verande e pianciti) al momento ricomprese nella sagoma e soprattutto nella superficie utile abitabile della medesima porzione Imm.re. oltre alle opere già descritte le difformità hanno interessato anche porzioni di aree esterne mediante la realizzazione di unità accessorie (WC ) e Verande quest ultima costituita da un ampia superficie e collocata sul retro del fabbricato in aderenza al vano abitativo utilizzazto come A/C - Tinello il tutto così come meglio rappresentato dalla restituzione di piante planimetriche rappresentative nonchè da esplicita documentazione fotografica. Per quanto attiene al P1° lo stesso in fase di progetto prevedeva la realizzazione di un piano mansardato non abitabile a diretto utilizzo della porzione abitativa sviluppata nella sua totalità al Piano terra , lo stato dei luoghi viceversa c ha restituito un piano abitativo con maggiore superficie ricavata dall esecuzione di opere difformi in parte utilizzata come sup. utile residenziale ed in minima parte in considerazione dell esigua altezza come superficie accessoria riconducibile a vani ripostiglio ecc.il tutto come da grafici allegati e documentazione fotografica. A ridosso della porzione abitativa esecutata risulta annessa un ampia superficie giardinata uso esclusivo. Per quanto attiene alla dislocazione interna dei vani abitativi. 4 di 35 .**********.c.**********.9.2.d.5.b.**********.4.a.r.S.A.G.l.A.S.E.A.U.A.D.s.e.E.L.A.N.G.I.T.L.E.A.A.a.o.a.r.F L’abitazione al P.T. si presenta suddivisa in zona Giorno . esattamente nella zona Giorno trovano dislocazione Ingresso , Sogg./Tinello-A/C , vano posto in aderenza al sogg. in passato utilizzato come sogg. al momento come una semplice stanza quest ultima collegata ad un vano accessorio da cui è possibile accedere all unico bagno posto al Piano terra. La zona Notte risulta dislocata totalmente al P1° collegata internamente e raggiungibile mediante il vano scala quest ultimo utilizzato per il collegamento anche al PS1. per quanto attiene la porzione abitativa posta al P1° la stessa risulta suddivisa in piccolo disimpegno dal quale è possibile accedere al bagno , e alle due camere da letto oltre ad un piccolo vano utilizzato come ripostiglio in ragione dell esigua altezza essendo lo stesso un vano tecnico ricavato dal prolungamento della falda di copertura . In merito alla porzione dei fabbricato posta ad uso (zona Notte) il c.t.u. precisa di aver riscontrato opere ed interventi eseguiti in assenza di regolari autorizzazioni ed in parte in completa difformità ed in contrasto al progetto approvato dal Comune di Ardea. In particolare così come si evince dall elaborato grafico il fabbricato prevedeva la realizzazione di un tetto a due falde inclinate con una altezza di progetto all imposta modificata , la chiusura di una parte in precedenza costituita da abbaini e zone non praticabili , il prolungamento di una porzione del tetto in corrispondenza del bagno a vantaggio di una maggiore superficie del medesimo vano. Tuttavia la modifica essenziale interessa l intera superficie , considerato che la stessa da progetto se pur lievemente ridotta aveva una destinazione d uso non residenziale costituendo di fatto una unità accessoria dell abitazione sottostante , mentre nello stato dei luoghi attualmente la stessa rappresenta un piano abitativo con destinazione residenziale interconessa ai due livelli sottostanti (PT e PS1). Il c.t.u. dopo aver avuto ampio e dettagliato colloquio con il dirigente responsabile dell aria Urbanistica del Comune di Ardea , conferma che per le opere sopra descritte sussistono in parte norme attuative che possano in qualche modo sanare le difformità eseguite e riscontrate durante il sopralluogo , mentre per alcune di esse la vigente normativa urbanistica non prevede alcun tipo di regolamentazione prevedendo viceversa la demolizione e il completo ripristino dello stato dei luoghi originario assentito da progetto. Valutazioni e tipologia d interventi urbanistici di cui il c.t.u. darà esplicazione nel quesito specifico. A tutto ciò occorre precisare che nella fase di valutazione Imm.re il c.t.u. terrà conto dei costi inerenti la rimozione delle opere abusive nonché dei costi eventualmente necessari alla presentazione e all ottenimento degli autorizzativi per le opere abusive per le quali è possibile ai sensi della vigenti norme attuative regolamentarne l esistenza e l effettivo utilizzo. Importo che verrà di fatto decurtato dal volore di stima. Si precisa che i costi di rimozione per le opere abusive saranno oggetto di decurtazione dalla valutazione di stian resta tuttavia inteso che l’intervento di rimozione di tutti gli interventi abusi accertati e meglio evidenziati sulle schede grafiche di raffronto restano a carico dell’aggiudicatario allo stesso modo dovrà provvedere alla regolamentazione urbanistica per tutte le opere per le quali è prevista la loro regolamentazione Urbanistica. Alle luce di quanto sopra esplicato nella fase di valutazione e stima del bene esecutato il c.t.u. terrà conto solo ed esclusivamente della superficie realmente assentita da progetto e di tutte quelle eventualmente oggetto di recupero urbanistico avendo cura di distinguere nella valutazione le superficie abitative da quelle non residenziali applicando a quest ultime i relativi coefficienti . Nello specifico a ragguaglio sul predetto stabile sono presenti Al PIANO INTERRATO Unità ACCESSORIA S.N.R. individuata con il sub. 2 graffato al Sub.4 costituita da Superficie Lorda mq. 114,95 Superficie non residenziale mq. 92,67 Al PIANO Terra Unità abitativa individuata con il sub. 2 graffato al Sub.4 costituita da 5 di 35 .**********.c.**********.9.2.d.5.b.**********.4.a.r.S.A.G.l.A.S.E.A.U.A.D.s.e.E.L.A.N.G.I.T.L.E.A.A.a.o.a.r.F Superficie Lorda approvata da progetto mq. 81,38 Superficie Utile abitativa mq. 67,55 Superficie accessoria esterna (veranda Coperta) mq. 24,01 Superficie accessoria esterna (Corte ,Giardino camminamenti ecc) mq. 351,00 circa Al PIANO Primo Unità ex accessoria trasformata in abitativa individuata con il sub. 2 graffato al Sub.4 costituita da Superficie Lorda Art.13/09 mq. 71,65 Superficie Utile abitativa art.13/ mq. 51,66 Superficie accessoria lorda Interna (Sottotetto,Rip.) mq. 20,70 Superficie accessoria utile Interna (Sottotetto,Rip.) mq. 17,29 Il tutto come da restituzione grafica redatta su preventivo rilievo eseguito in fase di sopralluogo preliminare di cui il c.t.u. allega copia.********** • Internamente la suddetta unità abitativa presenta una pavimentazione uniforme nei vani abitativi per tonalità e dimensioni con mattonelle del tipo in Monocottura di colore beige chiaro 33x33 ad esclusione del vano tinello- A/C nel quale la pavimentazione presenta un formato leggermente più piccolo ed una tonalità verde scuro . • Rivestimenti in ceramica per le pareti della cucina e del bagno , pareti interne ai vari ambienti rifinite con tinte di diversa tonalità, soffitti rifiniti con tinta del tipo lavabile di colore Bianco , porte interne in legno tipo noce , finestre con profilato in Legno con vetro camera, infissi esterni costituiti da grate fisse in ferro zincato preverniciate poste sul margine esterno del vano finestrato , portone d’ingresso blindato, veranda esterna, e marciapiede perimetrale rifinito con mattonelle del tipo Clinker ingelivo . •Impianti tecnologici (idrico , elettrico) conformi alla normativa vigente L. 46,90 e successive modifiche, l’impianto termico autonomo a Gas con caldaia murale a Produzione di A.C.S. Per gli impianti tecnologici così come per la richiesta di agibilità non risulta agli atti depositato alcun tipo di certificazione prevista a norma della L.46/90 e smi. il c.t.u. è concorde nel ritenere gli impianti tecnologici in ragione dell epoca di realizzazione risalente al 92/95 siano verosimilmente conformi alle norme attuative in materia di impiantistica su civile abitazione. .•DATI CATASTALI ATTUALI 1.Porzione di Villino su tre livelli (PS1,PT, P1°) Fg. 47 part.lla 3765 Sub. 2 (Porz. Villino) graffato con il Sub. 4 (Giardino) Categ. A/7 Classe 4 Consistenza 4 vani Rend.630,08 ****** I dati acquisiti nella richiesta di documentazione presso il Catasto Urbano corrispondono con i dati riportati nell’atto di pignoramento.************ Il c.t.u. nella verifica della documentazione depositata presso il N.C.E.U. riscontrava l’esatta intestazione della ditta catastale per i beni oggetto di esecuzione nonché parziale corrispondenza grafica con le schede planimetriche depositate in atti presso il Catasto Urbano , in ragione delle opere di ampliamento eseguite sul medesimo imm.le così come descritto e meglio rappresentato da elaborati grafici e restituzione fotografica.********* LOTTO UNICO