Villa All'asta In Via Achille Grandi 36 Genzano Di Roma (RM) - LOTTO 2

Descrizione

Porzione di villino qudrifamiliare, piano terra, primo e piano attico con annessa area cortilizia e garage. Bene N° 2 - Posto auto ubicato a Genzano di Roma (RM) - Via A. Grandi 36 (già 38) , edificio B, piano T
Bene N° 1 - Villetta ubicata a Genzano di Roma (RM) - Via A. Grandi 36 (già 38) , edificio B, piano •
VILLETTA UBICATA A GENZANO DI ROMA (RM) - VIA A. GRANDI 36 (GIÀ 38) , EDIFICIO B, PIANO S1,T,1,2 DESCRIZIONE DEI LUOGHI L’immobile oggetto della presente esecuzione è ubicato a ridosso del complesso urbano del Comune di Genzano di Roma in una traversa della SP.94a ed esattamente in Via A. Grandi 36 (già 38) secondo la precedente numerazione civica. Più esattamente all interno di un complesso Imm.re nella stato dei luoghi edificato dall impresa titolare della Concessione in un unico intervento edilizio e costituito nella stato dei luoghi da una palazzina su più Livelli plurifamiliare ad uso residenziale e da Un Villino Quadrifamiliare posto sul margine esterno del complesso in adiacenza al corpo di fabbrica Principale ma da quest ultima apparentemente indipendente nell utilizzo negli accessi delle singole unità in esso dislocate comparabili per tipologia interna ed esterna a porzioni di unità Imm.ri riconducibili a Villini. La porzione Imm.re Oggetto del procedimento in Atti risulta parte integrante come in precedenza anticipato di un Corpo di Fabbrica Identificato sul progetto grafico depositato in Atti come edificio "B" stabile posto ad uso residenziale nello stato dei luoghi costituito da una Quadrifamiliare nel quale trovano dislocazione n° 1 Livello sotto strada e n° 3 Livelli fuori terra (p.t, P1° P.Attico) ques ultimo da ritenersi unità accessoria delle medesime porzioni Imm.re costituenti il corpo di fabbrica nella sua entità totale nella quale oltre alle superficie accessorie le porzioni Imm.ri (Villini) dispongono di ampie aree giardinate ed ingressi indipendenti. Nello specifico la suddetta porzione risulta Ubicata all interno del manufatto identificato com Int. 1 censito al Catasto urbano al Fg. 3, particella 1883, sub. 92 integrata con l area esterna costituita nello stato dei Luoghi in parte da Giardini aree pedonali, area di sosta e di manovra ) quest ultima posizionata a ridosso del punto di accesso all unità abitativa , zona rifinita con manto bituminoso idonea alla sosta e al parcheggio diurno e notturno delle autovetture , perfettamente accessibile grazie alla presenza di un ampio cancello carrabile collocato in aderenza al cancello pedonale . sull area esterna a ridosso del passo carrabile , la predetta unità Imm.re dispone di un ulteriore posto auto scoperto censito e meglio identificato con il Sub. 96 per il quale il C.T.U. darà seguito ad una specifica descrizione e alla costituzione di un Lotto da integrare alla suddetta porzione Imm.re . NELLA DESCRIZIONE ESATTAMENTE Porzione di un Villino Quadri-familiare, composto da un Piano Interrato , Piano terra, Piano Primo e sovrastante Piano Attico denominato sulla scheda Planimetrica catastale quale P.2° ,con annessa area cortilizia di uso esclusivo.********************** La zona ove risulta dislocato il complesso Imm.re nonché la porzione immobiliare in oggetto risultano esservi vincoli di natura ambientale e paesaggistica .******************* Nello specifico, la suddetta porzione imm.re ( villino unifamiliare) risulta ubicato all’interno di una area Fortemente urbanizzata ,con presenza di abitazioni rispondenti al fabbricato di cui in oggetto per entità abitative e tipologia costruttiva .**************** 8 di 89 .**********.c.**********.9.2.d.5.b.**********.4.a.r.S.A.G.l.A.S.E.A.U.A.D.s.e.E.L.A.N.G.I.T.L.E.A.A.a.o.a.r.F a ridosso del medesimo stabile sono presenti abitazione con giardino , unifamiliari bifamiliari ecc. , piccoli e medi complessi residenziali , di recente costruzione in gran parte edificate in forza di regolare atto autorizzativo Edilizio riconducibile al PRG e PP., perfettamente integrate al contesto urbanistico della Zona Tale zona è stata oggetto nel periodo passato, di una forte espansione Urbanistica , con realizzazione di infrastrutture primarie e secondarie , tutto ciò in considerazione dello sviluppo urbanistico e della relativa approvazione del PRG e del P.P. che ne hanno incentivato il rapido sviluppo urbanistico con interventi prettamente ad indirizzo residenziale con tipologie plurifamiliari su più Livelli (Piccolo fabbricati) ed attraverso la realizzazione abitazioni con tipologie a Villini. Il rapido sviluppo edificatorio ha di conseguenza implementato tutti i parametri urbanistici a partire dalla definizione delle opere primarie e secondarie (rete idrica, rete fognaria) presenza dei sedi stradali asfaltate luce ecc. La zona in cui insiste il corpo di fabbrica, attualmente è collocata nelle immediate vicinanze del Nucleo urbano centrale a ridosso della Via Comunale denominata SP.94a , il complesso e così la stessa Unità Im.re esecutata ricade all interno dell area di Conservazione del Parco dei Castelli Romani , la zona così come la medesima porzione di terreno all interno della quale risultano ubucati i due manufatti (edificio "A e B" ) presentano una quota elevata rispetto alla sede Viaria principale e nel contempo una ottima ed ampia visuale da cui è possibile scorgere in lontananza la costa tirrenica ed i comuni in esso contenuti , ma altresì ampie aree e zone dei comuni limitrofi (Ariccia , Albano Laziale,ecc )nonché ampie zone ricomprese all interno del parco dei castelli Romani. Comuni ed aree d interesse ambientalistico ubicate a poca distanza dalla predetta porzione Imm.re di cui in oggetto facilmente raggiungibili percorrendo le sedi viarie principali e consolari . così come risulta facilmente raggiungibili attività e centri commerciali presenti nelle immediate vicinanze da cui l’immobile dista non più di 3/4 km. La presenza, di una forte urbanizzazione ,fa si che vi sia la possibilità di accedere al villino percorrendo la Strada Provinciale “Nettunense ” provenendo da Cecchina o da località limitrofe. La posizione urbanistica rende facilmente raggiungibile altresì la capitale in tempi brevi , nonché i comuni e le località paesaggistiche presenti nei comuni dei colli albani. Preso atto, del contesto urbanistico, in cui risulta inserita la porzione immobiliare,da indagini immobiliari effettuate dal sottoscritto , la suddetta unità immobiliare riveste sicuramente un particolare interesse commerciale sul mercato della libera vendita , fermo restando lo stato delle opere l accortezza nella scelta e nella rifinitura particolari eseguite esternamente così come nell impiego e posa in opera delle rifiniture interne non ultimo la pozione elevata che permette un ampia panoramica e prospezione sul territorio sottostante così come si evince dalla visione della documentazione fotografica acquisita dal c.t.u. ed allegata alla presente nota peritale. Particolari ed aspetti ,che nel caso di porzioni abitative con tipologia a Villino possono dar luogo ad un incremento sul costo Unitario riferito al metro quadro e di riflesso al Valore commerciale della medesima porzione ,valore quest ultimo che il c.t.u. avrà modo di individuare con maggior concretezza nel quesito specifico.******************************* Come precedentemente descritto alla suddetta porzione Imm.re risulta annessa un’area giardinata di pertinenza esclusiva con una estensione pari a circa 490 mq.al lordo dei muri perimetrali di confine ricompresa tra manto erboso, vialetti camminameti esterni e zona interna di parcheggio *********** .L’accesso pedonale e carrabile risulta disgiunto in quanto l apertura pedonale e collocata sul lato destro mentre l apertura carrabile e posta sul restante distacco guardando il cancello frontalmente,area che appare come già anticipato in precedenza definita con pavimentazione in manto bituminoso , delimitata da pareti murarie in muratura con sovrastante ringhiera metallica il tutto come si evince dalla documentazione fotografica . Trattandosi di abitazione al momento disabitata L’area giardinata si presenta in completo stato di abbandono 9 di 89 .**********.c.**********.9.2.d.5.b.**********.4.a.r.S.A.G.l.A.S.E.A.U.A.D.s.e.E.L.A.N.G.I.T.L.E.A.A.a.o.a.r.F con la crescita incontrollata di piante erbacee , anche se quest ultima al momento del sopralluogo si presenta con un manto erboso pulito e tagliato , intervento eseguito secondo quanto accertato dal vicino in via del tutto eccezionale . all interno dell area giardinata non sono presenti corpi illuminanti e ne tanto meno la messa a dinora di essenze arboree di piccolo /medio e/o alto fusto , più semplicemente manto erboso riconducibile ad essenze erbacee naturali . Il limite di confine si presenta ben definito e delimitato da pareti murarie intonacate e tinteggiate sul cui margine superiore risulta collocata una ringhieratura in metallo . Internamente l’immobile si presenta in un buono stato di conservazione,perfettamente utilizzabile come unità abitativa ad uso residenziale fermo restando gli eventuali interventi di ripristino e adeguamento sul alcune zone ed in particolare una eventuale revisione dell impianto elettrico e relativi quadri non ultimo una revisione dell impianto idrico ed termico quest ultimo considerata la totale assenza del Generatore (caldaia Murale ) e il parziale smontaggio di alcune valvole e detentori in alcune piastre radianti di cui il c.t.u. ne ha potuto accertare il distacco durate la fase di sopralluogo preliminare. . il c.t.u. non ha riscontrato in alcun modo sia al **** Interrato al Piano Terra al Piano Primo ed in ultimo al Piano secondo (attico) rifinito con terrazzo non praticabile la presenza di macchie e/o muffe derivanti da fenomeni di infiltrazione meteorica, ne tanto meno rigonfiamenti dell’intonaco sottostante. occorre in ogni caso far presente che trattasi di unità Imm.re non occupata e di fatto mai riscaldata , nella quale la presenza di finestrature aperte durante tutto l inverno e le temperature basse possono aver in alcuni casi favorito lievi fenomeni di rigonfimento e/o sfarinatura della tinta soprattutto in corrispondenza delle mazzette finestrate ciò tuttavia non implica in nessun modo la presenza di infiltrazioni causate da acquee meteoriche ma solo un alto grado di umidità continua all interno dell abitazione durante tutto il periodo invernale. Da una prima analisi visiva esterna ed interna , il c.t.u. ritiene che i materiali e le categorie di lavorazione intercorse nella costruzione della porzione immobiliare siano esclusivamente riconducibili alla data di costruzione del manufatto e che per lo stesso non siano state mai eseguite opere di restauro e/o manutenzione conservativa. (LA PORZIONE DI CUI IN OGGETTO DEL PROCEDIMENTO DOPO ESSERE STATA ULTIMATA NON E STATA MAI RESA ABITATILE E SECONDO QUANTO AFFERMATO IN SEDE DI SOPRALLUOGO DI FATTO MAI OCCUPATA DA PROBABILI ACQUIRENTI E/O TERZE PERSONE) Al momento del sopralluogo, in c.t.u. non ha riscontrato vizi alcuni , per ciò che riguarda gli impianti tecnologici (idraulico, elettrico , termico). GLI STESSI RISULTANO DEFINITI IN OGNI LORO SINGOLO ELEMENTO ad esclusione della caldaia Murale al momento non presente all interno della medesima porzione abitativa tuttavia trattandosi di immobile disabitato gli allacci alle reti (elettrica , Idrica) risultano distaccati e pertanto il c.t.u. non ha potuto accertarne la loror effettiva funzionalità . .Il c.t.u constata la totale assenza di opere di restauro ed ammodernamento conservativo esterno ed interno, pur ribadendo il loro probabile se non effettivo funzionamento ed utilizzo , ritiene che gli stessi impianti tecnologici siano da considerare in ogni caso conformi alle norme dettate dalla Vigente normativa in materia di impiantistica (L.46/90 e s.m.i.). Le pareti perimetrali, sono rifinite con tinta del tipo semilavabile, porte interne commerciali in legno tamburato , finestre in Legno con vetro camera , aperture finestrate protette da avvolgibile comandati elettricamente. Attraverso una scala con struttura cementizia rifinita con LASTRE di travertino ,è possibile raggiungere il piano interrato e/o altrimenti i sovrastanti due piani (primo e Secondo ) da cui è possibile accedere alle rispettive aree esterne (Balconi e Terrazzi ) . 10 di 89 .**********.c.**********.9.2.d.5.b.**********.4.a.r.S.A.G.l.A.S.E.A.U.A.D.s.e.E.L.A.N.G.I.T.L.E.A.A.a.o.a.r.F Porzione abitativa rifinita con materiali buona qualità riconducibile ad una edilizia nella quale fermo restando la natura commerciale dell intervento si evince chiaramente la ricercatezza dei materiali unitamente ad uno studio architettonico delle sagome e dei volumi in rispondenza ai manufatti circostanti. .Ambienti che presentano tutti la stessa tipologia di pavimento sia nella zona Giorno (piano terra ) e sia nei sovrastanti due Piani (primo e secondo) costituita da parquet in listelli lamato e lucidato , mentre nel vano cucina e dei rispettivi servizi igienici presenti su i rispetti livelli abitativi la pavimentazione risulta costituita da listelli in ceramica finto legno . rivestimenti murali identici per i servizi igienici con piastrelle lucide in monocottura grande formato di colore chiaro e piastrelle di medio formato nel rivestimento parziale della parete attrezzata del vano cucina. I bagni appaiono rifiniti con lavabo, bidet , vaso e piatto doccia . nel piano seminterrato la pavimentazione risulta costituita da cemento elicotterato lisciato , pareti e soffitti rasati e tinteggiati . al suo Interno le pareti e i soffitti ricompresi nei vani abitativi dislocati nei rispettivi livelli presentano pareti perimetrali semplicemente tinteggiate Bianche con prodotti del tipo semi-lavabile, terrazzi e camminamenti esterni perimetrali(marciapiedi) rifiniti con piastrelle del tipo antigelive . La vendita del bene è soggetta IVA. DESCRIZIONE E CONSISTENZA Per quanto attiene, al proprio interno ed altresì all’entità dei vani dislocati su i vari livelli, residenziali e non residenziali, presenti tra il P.S1, **** , P.1 e P2° attico il fabbricato risulta così ripartito secondo quando visionato a seguito del rilievo eseguito durante il sopralluogo e in rispondenza a quanto rappresentato sull elaborato grafico depositato in atti presso l ufficio tecnico del Comune di Genzano di Roma nonché su medesima scheda planimetrica catastale. PIANO INTERRATO Locale Accessorio (CANTINA) superficie interna suddivisa e costituita di fatto da un unico ed ampio ambiente ,collegato ed accessibile solo ed esclusivamente attraverso la scala presente all interno della porzione abitativa con uno sviluppo pari a mq, 100.82 per quanto riguarda la Sup. Lorda e di mq. 91.34 per quella utile non residenziale . nel medesimo locale è presente una porta metallica attraverso la quale è possibile accedere ed ispezionare il cavedio perimetrale costituito da soletta in cemento e pareti perimetrali in calcestruzzo armato , il c.t.u. così come si evince dalla medesima documentazione fotografica conferma la totale assenza di percolazioni di acquee meteoriche o quanto meno la presenza di umidità , la stessa se pur in stato grezzo risulta ben priva di umidità. PIANO TERRA •Area Giardinata giardino interno di uso esclusivo delimitato lungo tutto il perimetro in parte da una recinzione costituita da un muro in blocchie e/o CLS rifinito ad intonaco interrotto dal passaggio pedonale e carrabile ,il tutto per una altezza media di ml. 120/150 con sovrastanti paletti e rete metallica. •Il lotto di terreno al lordo dell’area di sedime del fabbricato copre una superficie totale di circa mq. 490 della quale parte risulta occupata da un camminamento pedonale posto a ridosso del perimetro del fabbricato, parte utilizzata come area di sosta e manovra degli autoveicoli e parte a verde (Prato) ******** •ABITAZIONE PIANO TERRA è presente una unità abitativa individuata con l’interno n° 1 Edif. B avente una superficie Lorda di mq. 49,52 ed utile interna di circa mq. 43.27 oltre ad una Sup. non residenziale (Veranda coperta) di circa mq. 15.35 costituita più esattamente da**** Ingresso- soggiorno/tinello , Piccolo disimpegno ,cucina e bagno, vano scala interno di accesso al piano superiore ed inferiore, ricompreso nel soggiorno, veranda coperta posta a livello in corrispondenza dei due lati esterni del corpo di fabbrica il tutto come da pianta planimetrica. 11 di 89 .**********.c.**********.9.2.d.5.b.**********.4.a.r.S.A.G.l.A.S.E.A.U.A.D.s.e.E.L.A.N.G.I.T.L.E.A.A.a.o.a.r.F PIANO PRIMO composto da n.1 camere da letto disimpegno e n. 1 bagni , n° 1 terrazzo esterno posti a livello accessibili attraverso le aperture interne ai rispettivi vani letto. Il tutto per una sup. Lorda di mq. 30.25 ed utile interna di mq.25.65 e una Sup. non residenziale (terrazzo) di circa 33.03. PIANO SECONDO (ATTICO) composto da un locale accessorio allo stato dei luoghi completamente libero rifinito con pavimentazione in parquet , pareti e soffitti rasati e tinteggiati , mentre sullo stato di progetto lo stesso vano viene definito Locale Tecnico adibito al deposito dei serbatoi idrici e impianti per la gestioni del pannello solare, per uno sviluppo pari a mq. 17.70 per la Sup. Lorda e di mq. 13.63 riferita alla sup. non residenziale a ridosso del locale tecnico è presente un ampio terrazzo in parte coperto da struttura cementizia pergolata ed in parte scoperta accessibile attraverso un apertura finestrata per il quale la sup. di sviluppo risulta essere di mq. 55,77 Il tutto come da pianta planimetrica depositata in atti presso il Catasto Urbano e come riportato sull’elaborato grafico progettuale depositata a definizione e regolamentazione delle modifiche apportate in fase di realizzazione di cui il c.t.u. allega copia.** Impianto elettrico del tipo sfilabile presumibilmente funzionante dato atto che al momento del sopralluogo gli allacci alle reti risultavano staccati, impianto idrico completo su ogni singolo vano bagno e locale cucina , con adduzione di acqua dalla rete comunale ACEA . Arredo dei vani bagno con apparecchi sanitari del tipo standard in vetro china di colore bianco e rubinetteria con miscelatori in acciaio cromato. Riscaldamento con piastre in alluminio, tubazioni di collegamento in Rame, riscaldamento e produzione di ACS mediante caldaia murale QUEST ULTIMA al momento del sopralluogo risulta non installata .
POSTO AUTO UBICATO A GENZANO DI ROMA (RM) - VIA A. GRANDI 36 (GIÀ 38) , EDIFICIO B, PIANO T DESCRIZIONE DEI LUOGHI si riporta alla descrizione già delineata per la porzione Imm.re ricompresa nel medesimo compendio indicato come LOTTO N°1 La vendita del bene è soggetta IVA. DESCRIZIONE E CONSISTENZA Oltre ad un ampia area di sosta presente presente all interno dell area giardinata di uso esclusivo collocata a ridosso dela passaggio carrabile la porzione abitativa (Villino sub.92) dispone altresì di un posto auto dislocato all esterno in corrispondenza del passaggio pedonale così come meglio rappresentato nella documentazione fotografica acquisita in sede di accesso.************************ lo stesso non presenta in loco delimitazioni e/o chiusure mediante barre metalliche e/o sbarre la superficie in parte delimitata da muri di confine risulta semplicemente rifinita con manto bituminoso .